Durante el primer trimestre de 2026 se registraron diversas liberaciones de espacios industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), particularmente en el corredor de Cuautitlán. Este comportamiento resulta atípico para un mercado caracterizado históricamente por su alta demanda y baja disponibilidad, donde la desocupación de naves no suele ser una constante y las empresas se caracterizan por afianzar sus espacios. La pregunta es inevitable: ¿qué está ocurriendo en un mercado donde, hasta hace poco, la permanencia de los inquilinos era la regla y no la excepción?
La respuesta parece encontrarse en una práctica que comienza a hacerse más visible en mercados industriales maduros: el desplazamiento económico inducido por incrementos desproporcionados en las rentas. Hace apenas unos años, particularmente antes de la pandemia, muchas empresas firmaron contratos en corredores como Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán con precios que rondaban entre los 5 y 6 dólares por metro cuadrado mensual. Hoy, esos mismos espacios pueden alcanzar valores entre 12 y 14 dólares por metro cuadrado, duplicando su costo en periodos relativamente cortos. Este fenómeno, desde la perspectiva de la planeación urbana y económica, puede entenderse como una forma de gentrificación industrial: un proceso en el que empresas con menor capacidad financiera se ven obligadas a abandonar ubicaciones estratégicas para dar paso a usuarios con mayor poder de pago.
El impacto de la gentrificación industrial
El impacto de este fenómeno trasciende la salida individual de empresas. A nivel regional, genera una redistribución territorial de la actividad industrial y promueve el desarrollo acelerado de nuevos submercados. Un ejemplo claro es el crecimiento del corredor Circuito Exterior Mexiquense (CEM), vinculado a las cercanías del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), que, pese a su desarrollo reciente, ya presenta niveles de renta cercanos a los 9.5 dólares por metro cuadrado mensual. La presión por costos más accesibles obliga a muchas compañías a replantear su ubicación logística, modificando patrones de ocupación que parecían consolidados.
En este contexto, emerge un elemento que históricamente ha sido subestimado dentro del mercado industrial: la asesoría inmobiliaria especializada. Durante años, el sector industrial clase A ha sido uno de los segmentos con menor participación de brókeres inmobiliarios, ya que en la mayoría de los principales mercados del país cerca del 75% de las operaciones se han realizado de forma directa entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, en un entorno donde las rentas evolucionan con rapidez y los contratos requieren mayor sofisticación técnica y financiera, la ausencia de asesoría puede traducirse en decisiones costosas o en renovaciones contractuales desfavorables. Hoy más que nunca, la negociación estratégica de condiciones, la evaluación de escenarios de renovación y la identificación de alternativas viables se vuelven elementos críticos para la permanencia de las empresas en mercados de alta presión.Much
Un caso particularmente revelador sobre la relevancia de la intermediación profesional es el mercado industrial de Querétaro. A diferencia de la ZMVM o Guadalajara, donde gran parte de la demanda proviene de empresas locales que ya conocen el mercado y sus dinámicas, Querétaro se ha consolidado como un mercado de llegada. Una proporción significativa de su absorción reciente proviene de empresas extranjeras (principalmente estadounidenses, seguidas por mexicanas y chinas) impulsadas por tendencias como el nearshoring y la relocalización de cadenas productivas. Este perfil de demanda cambia por completo la dinámica comercial: cuando una empresa no conoce el mercado local, carece de redes operativas y desconoce aspectos regulatorios o incentivos disponibles, la figura del asesor inmobiliario deja de ser opcional para convertirse en estratégica.
Además, el producto industrial en Querétaro suele ser más técnico y especializado. Muchos proyectos responden a esquemas build-to-suit, manufactura avanzada o integración a cadenas logísticas complejas, particularmente en sectores como el automotriz y el aeroespacial. La selección del submercado adecuado, la evaluación de infraestructura logística, la identificación de incentivos gubernamentales y la negociación de especificaciones técnicas son procesos que requieren conocimiento profundo del entorno industrial. Este nivel de complejidad eleva el rol del asesor inmobiliario de un intermediario transaccional a un actor estratégico en la toma de decisiones corporativas.
Otro factor que fortalece la participación de intermediarios en Querétaro es la presencia de una oferta significativa de proyectos especulativos. Un mercado con múltiples desarrolladores, inventario disponible y niveles de vacancia relativos genera un entorno donde la colocación de espacios depende en gran medida de redes comerciales y estrategias de promoción estructuradas. A diferencia de mercados maduros, donde las relaciones históricas entre propietarios y empresas facilitan negociaciones directas, los mercados en expansión requieren intermediarios capaces de conectar oferta y demanda con precisión.
La gentrificación industrial, entendida como el desplazamiento económico derivado del reposicionamiento de rentas, no es necesariamente un fenómeno negativo en sí mismo. En muchos casos refleja la evolución natural de mercados exitosos y la creciente valorización de ubicaciones estratégicas. No obstante, sí plantea desafíos importantes para empresas que necesitan planear su permanencia en el largo plazo y para desarrolladores que buscan mantener mercados sostenibles y competitivos.
No obstante, será fundamental observar con atención la evolución de estos comportamientos en los próximos trimestres. Si bien los desarrolladores pueden establecer niveles de renta cada vez más elevados en función de la demanda y la escasez de espacios, será finalmente el mercado (y particularmente los inquilinos) quien determine si estos valores son sostenibles en el tiempo. La capacidad de las empresas para absorber incrementos, mantener competitividad operativa y justificar mayores costos logísticos será el verdadero termómetro del mercado: aunque el desarrollador puede marcar el precio, es el mercado quien decide si realmente vale la pena pagarlo.
En este nuevo escenario, la asesoría inmobiliaria deja de ser un lujo y se convierte en un elemento fundamental para equilibrar intereses, mitigar riesgos y tomar decisiones informadas. La experiencia de mercados como Querétaro demuestra que, conforme la industria se vuelve más compleja y global, la participación de especialistas no solo facilita transacciones, sino que también contribuye a la estabilidad y eficiencia del ecosistema industrial en su conjunto.
El mercado industrial mexicano se encuentra en un momento de transformación profunda. Entender fenómenos como la gentrificación industrial y reconocer el valor estratégico de la asesoría especializada será determinante para quienes buscan no solo adaptarse a este entorno, sino aprovechar sus oportunidades con visión de largo plazo.
Por Denisse Martínez