Se puede apreciar una notable recuperación en el mercado de oficinas en CDMX, que a cierre de año ya presentó demanda neta positiva.

27 / 02 / 2023

Por Denisse Martínez Vergara

Market Intelligence & Appraisals - National Offices Coordinator

La actividad en construcción de oficinas clase A+ & A en Ciudad de México ha tenido un desarrollo variable en los últimos 10 años: desde finales de 2012, después de la entrada de Miguel Ángel Mancera como jefe de Gobierno en CDMX, y Enrique Peña Nieto en la presidencia del país, el inventario de oficinas logró rebasar los cuatro millones de metros cuadrados existentes, y de 2013 en adelante, la actividad en construcción detonó súbitamente, pasando de tener un millón de metros cuadrados en construcción a elevarse en un 50% para finales de 2014.

Durante el año antes mencionado, se terminaron de construir edificios emblemáticos como Torre Virreyes, en Lomas Palmas; Carso II, en Polanco; Torre Corporativa BBVA en Reforma, así como el Centro de Operaciones BBVA en Polanco.

Torre BBVA - Reforma    

  

 Torre Virreyes - Lomas Palmas 

A partir de este periodo, Ciudad de México mostró cantidades récord de entrega de edificios de oficina clase A+ & A, siendo 2015 y 2016 los años más activos en este rubro: rebasó los 2 millones de metros cuadrados en construcción, y durante estos dos años se incorporaron 55 edificios al inventario de esta ciudad, lo que derivó en que el inventario existente llegara a 5.7 millones de metros cuadrados.

Como se puede ver en la gráfica, 2016 fue el año con mayor actividad en construcción de edificios de oficina A+ & A en CDMX, si tomamos en cuenta que los edificios tardan, aproximadamente tres años en construirse, para 2020 se tuvo un incremento abrupto del inventario existente, pues debemos recordar que el efecto de la actividad en construcción no es inmediato, y estará determinado por el tamaño de los edificios que se estén por entregar. Cabe destacar que, de 2014 a 2018, Norte fue el corredor con mayor actividad y dinamismo, pues duplicó su inventario; el crecimiento fue tan rápido, que derivó en que este submercado presentara tasas de disponibilidad elevadísimas.

Parque Toreo - Norte

De 2014 a 2018, la cantidad de metros cuadrados que se incorporaban al inventario promediaban 500 mil metros cuadrados anuales, el paisaje del mercado de oficinas en CDMX se presentaba positivo: presentaba cantidades de demanda bruta récord, demanda neta positiva, construcción constante de nuevos edificios, etc.

En 2017, la ciudad sufrió una catástrofe que la marcaría para siempre, el 19 de septiembre, momentos después de llevar a cabo el homenaje a las víctimas del terremoto de 1985, se suscitó otro sismo que desafortunadamente ocasionó muchas pérdidas, ocasionados principalmente en edificios de construcciones más antiguas o que no contaban con la construcción adecuada para soportar eventualidades como las que se vivieron ese día.

Por lo anterior, muchas empresas tomaron la decisión de salirse de los edificios clase B o C que rentaban, ya que muchos no podían ofrecer con certeza la seguridad que en ese momento la población necesitaba, lo que derivó un gran movimiento de empresas a edificios de nueva generación clase A+ & A.

A partir de 2019, con el cambio de gobierno, tanto en el país como en la administración en CDMX, los diferentes permisos de construcción que se habían obtenido anteriormente fueron sometidos a revisión: la mayoría de las obras ya existentes se detuvieron ocasionando pérdidas importantes e incertidumbre en el futuro de la construcción de corporativos en la ciudad. Por lo antes mencionado, en la imagen se puede apreciar el abrupto descenso en la actividad en construcción de 2018 a 2019, donde prácticamente 800 mil metros cuadrados se desvanecieron del pipeline de construcción en CDMX, cantidad que durante los siguientes años siguió disminuyendo, aunque por diferentes razones.

Cabe mencionar que, la mayoría de los proyectos revisados que se les rescindió la licencia o permiso que anteriormente habían conseguido, obligó a los desarrolladores a buscar diferentes usos para sus proyectos, convirtiéndolos mayormente de uso residencial.

Durante el primer trimestre de 2020 entró la COVID al país, ocasionando una crisis y emergencia sanitaria que nos obligó a todos a permanecer en aislamiento total, lo que generó un panorama de incertidumbre en el aire; sin saber hasta cuando se resolvería esta situación, diferentes empresas tomaron la decisión de desocupar los espacios que tenían arrendados, lo que llevó al mercado de oficinas a presentar una crisis inmobiliaria, siendo el corredor de Santa Fe el más afectado por esta situación, ya que su tasa de disponibilidad se incrementó en 13.9 puntos porcentuales.

Lo anterior desencadenó un comportamiento en este mercado en particular sin precedentes pues, comenzamos a ver desocupaciones masivas de espacio, la demanda disminuyó  e incluso la demanda neta se presentó en números negativos, la necesidad de espacio se detuvo por completo, las tasas de disponibilidad se dispararon, y la poca actividad en construcción que presentaba la ciudad disminuyó todavía más, pues muchos desarrolladores reconsideraron sus proyectos y se convirtieron a habitacional, y algunos a hospital o consultorios derivado de la necesidad ocasionada por la pandemia.

Y así pasamos 2020 y 2021 en vacilación total: sin toma de decisiones corporativas a largo plazo, moviéndonos poco a poco, paso a paso con la situación que se nos presentaba adelante, pues la pandemia nos vino a enseñar que nada es asegurado, y que de un momento a otro, todo podría cambiar.

2021 fue el año donde se desarrolló, aprobó y distribuyó la aplicación de la vacuna contra COVID-19, lo que nos permitió, de manera lenta y paulatina, regresar a nuestras actividades, pero no a la “normalidad” pues las necesidades y prioridades de la gente habían cambiado: derivó en un cambio en la modalidad estándar de trabajo, pasando de ir diario a la oficina presencialmente a identificar las necesidades de la empresa, pero principalmente de los empleados, situación nunca antes vista.

Esto llevó a que, al cierre de 2022, CDMX presente únicamente poco más de 500 mil metros cuadrados en construcción, que si bien podría ser señal de alarma, con la situación que actualmente vive el mercado de oficinas en CDMX, es una situación favorable, pues si tomamos en cuenta la gran cantidad de oferta que existe, el hecho de que no haya mucho en construcción por entregarse, obligará en un futuro a que las empresas ocupen lo que está para entrega inmediata; dicho esto, a finales de 2022, y con todo y los cambios antes mencionados, y a pesar de que muchas empresas siguen dubitativas sobre el futuro de sus espacios, se puedo apreciar una notable recuperación en el mercado, que a cierre de año ya presentó demanda neta positiva.

Se prevé que el panorama del mercado de oficinas en CDMX se mantenga a la expectativa y cauteloso, pues como podemos ver en una década, siempre existirán diferentes situaciones que de un momento a otro se pueden presentar: es importante mantenerse abiertos al cambio y saber navegar en este mar de decisiones.