Se espera que el mercado inmobiliario industrial de México continúe creciendo, impulsado por la fuerte demanda de empresas locales y extranjeras.

Por: María Cristina Pérez

Market Intelligence Regional Coordinator

El reciente crecimiento en el sector de bienes raíces industriales en México se puede atribuir principalmente al nearshoring; independientemente de las cifras positivas en este segmento de producción, el pronóstico del consenso compilado por el Banco de México para el PIB de 2023 (cuarto trimestre/cuarto trimestre) indica un crecimiento limitado de apenas 0.7 por ciento. El desarrollo lento de la economía, esperado para la primera mitad del año, se alinea con condiciones monetarias restrictivas, inflación, imposiciones gubernamentales complejas para el establecimiento de nuevas empresas en algunos mercados del país y, actualmente, la alta demanda de naves industriales, seguida de una baja vacancia y disponibilidad.

Simultáneamente, el crecimiento más lento que enfrentará EE. UU. tendrá un impacto directo en las exportaciones manufactureras mexicanas, ya que la demanda local de EE. UU., que está ligada a su propia recesión, reducirá el consumo de bienes y servicios. Si bien el crecimiento económico general se desacelerará, según la edición de noviembre de 2022 de Credit Suisse del “Mexico Nearshoring Tracker”, este país podría aprovechar las oportunidades que llegan de Asia, ya que, México, al compartir frontera con EE. UU. es el país mejor posicionado en América Latina para el nearshoring, y que ya ha atraído diferentes actividades manufactureras al país. Aunado a esto, en el mismo documento de Credit Suisse se mencionó que 12 nuevas instalaciones de fabricación orientadas a la exportación anunciaron un total de US$1,200 millones en compromisos de inversión en México.

El nearshoring es actualmente el centro del escenario en el país, ya que las empresas buscan relocalizar los eslabones de su cadena de suministro al país más cercano a su base de operaciones, esto con la intención de aprovechar condiciones favorables, principalmente, la preferencia arancelaria y las nuevas reglas de origen establecidas por el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC, antes TLCAN).

En este rubro, la industria automotriz y electrónica se han sentido atraídas por la mano de obra calificada de México, los bajos costos operativos, el clima generalmente estable y el entorno comercial propicio. México tiene tratados de libre comercio con más de 50 países, lo que lo convierte en un destino atractivo para la inversión extranjera en el sector industrial. La industria automotriz es uno de los principales impulsores del mercado inmobiliario industrial en México, con empresas como General Motors, Ford y Volkswagen operando en el país y con fuertes rumores de que Tesla está en camino para establecer un nuevo espacio de producción en el país.

Respecto al sector de bienes raíces industriales, algunos desarrolladores han identificado estas oportunidades y han dejado de ser cautelosos sobre la construcción de nuevos espacios: ahora están desarrollando agresivamente nuevas naves clase A, parques industriales, así como comprar terrenos para desarrollar. Por lo antes mencionado, y a raíz del incremento a nivel nacional en los precios de renta de salida, los precios de la tierra también se han elevado.

Las tendencias de los microparques o parques tipo “boutique” también impactan el aumento de los precios de los terrenos, pues estos parques más pequeños, generalmente utilizados para “última milla”, tienden a tener precios significativamente más altos por metro cuadrado, lo que afecta las estadísticas generales del mercado para los precios de venta de la tierra.

La pandemia de COVID-19 aceleró la tendencia hacia el comercio electrónico, lo que ha llevado a una mayor demanda de espacio de almacenamiento y distribución, particularmente en los CEDIS cercanos a las principales áreas urbanas para satisfacer las crecientes demandas de los compradores en línea. En los últimos años, ha habido un aumento significativo en el número de empresas globales de los sectores de comercio electrónico y logística que ingresan al mercado mexicano. Amazon, por ejemplo, ha abierto varios centros logísticos y estaciones de entrega en todo el país, mientras que FedEx, DHL, UPS y otras empresas locales de logística en ascenso también han ampliado sus operaciones.

De acuerdo con la empresa de investigación de comercio electrónico ecommerceDB, México es a nivel mundial el 15vo mercado más grande con una facturación proyectada de US$43,736.4 millones para 2023, colocándolo por delante de España. El comercio electrónico espera un incremento del 19,8% en 2023, siendo sus principales mercados: alimentos y cuidado personal que representa el 26,2%; electrónica y medios electrónicos con 24,4%; muebles y electrodomésticos con 20,9%; moda con 15,8%; pasatiempos, juguetes y bricolaje con el 12,7% restante: es claro que, independientemente de los desafíos económicos generales, se espera que el mercado inmobiliario industrial en México continúe expandiéndose, impulsado por la fuerte demanda de empresas locales y extranjeras.

Otra tendencia es el desarrollo de inmuebles industriales sostenibles: en los últimos años, ha habido una creciente conciencia sobre el impacto de las actividades industriales en el medio ambiente, y las empresas buscan propiedades industriales que tengan un impacto ambiental reducido que también puedan beneficiar a las organizaciones a través de la adquisición de certificaciones como LEED, BREEAM, WELL, Energy Star, entre otros. Se espera que esta tendencia continúe, y por lo tanto, los desarrolladores están invirtiendo en tecnologías sostenibles como fuentes de energía renovable y sistemas de conservación de agua para responder a los más altos estándares de operación que exigen las compañías internacionales.

Se espera que el mercado inmobiliario industrial de México continúe creciendo, impulsado por la fuerte demanda de empresas locales y extranjeras. El crecimiento del sector del comercio electrónico, el desarrollo de bienes inmuebles industriales sostenibles y el creciente número de empresas de las industrias de logística y fabricación son algunas de las tendencias clave que dan forma al mercado. Es probable que la inversión extranjera, la sostenibilidad y la urbanización de México impulsen las tendencias industriales de bienes raíces comerciales con mayor avidez en 2023.

Regresar