Parte de elegir un nuevo espacio industrial es saber si tu operación se adapta a un desarrollo especulativo o si es necesario algo a la medida.

Lo primero es saber, ¿quién necesita un desarrollo a la medida o build-to-suit? La respuesta es básicamente cualquier empresa que no encuentre ningún producto especulativo que pueda ajustarse a su proyecto. Esta condición es ya una fuerte barrera de entrada dada la gran oferta de espacios especulativos con distintas características. “Los espacios especulativos son cada vez más flexibles”, comenta Enrique Álvarez, Associate Broker en Coldwell Banker Commercial. “Las naves son más altas, con un estándar de 8.5m de altura libre y con posibilidad de hasta 15m de altura”.

Otra condición para determinar si tu operación necesita un espacio a la medida es que no exista ningún tipo de limitación de tiempo para terminar el proyecto. Si el espacio necesita estar disponible en cuestión de meses, no es viable desarrollar un proyecto desde cero que toma entre 6 y 12 meses en ejecutarse. La ventaja de un desarrollo especulativo es su naturaleza llave en mano, que permite que sólo sean necesarias adecuaciones mínimas para iniciar operaciones. Hablando de tiempo, invertir en un desarrollo build-to-suit requiere que la empresa planee hacer uso del espacio por al menos 7 a 10 años, ya que sólo así el riesgo de la inversión disminuye y se puede amortizar adecuadamente. Para espacios especulativos, hay contratos que se pueden hacer con plazos mínimos de 3 años o menos dependiendo de la empresa. “Actores como Walmart tienen sobrecargas logísticas de meses en los que necesitan incrementar su capacidad de almacenamiento. Un espacio especulativo es lo mejor para hacer frente a este tipo de proyectos”.

Habiendo hecho estas aclaraciones, es importante mencionar que hay operaciones que forzosamente requieren de un espacio a la medida. Industrias como la farmacéutica y alimentaria requieren de gran especialización en sus procesos, con ventilación y temperaturas controladas para manejo de productos delicados, así como alturas específicas y refuerzos para soportar el peso de ciertos equipos de manufactura y pruebas. Un espacio especulativo ofrece las especificaciones estándar para una operación industrial, por lo que no son adecuadas para algo tan específico.

Sea cual sea el espacio que necesites, los corredores industriales en México están preparados para ofrecer una solución adecuada a las necesidades de tu empresa. De acuerdo con Álvarez, el inventario total de espacio industrial en la Ciudad de México y el Estado de México es alrededor de 10 millones 677,000m² con bancos de tierra aún disponibles para desarrollar nuevos proyectos. Al tercer trimestre de 2019, sólo en el Estado de México se rentaron 983,088m², de los cuales 719,349m² fueron nuevos proyectos. Dividiendo estos nuevos proyectos, 514,000m² se desarrollaron en espacios especulativos, mientras que 205,349m² se destinaron para proyectos build-to-suit. “La oferta disponible de espacio industrial en el estado al momento es de 430,691m², lo que habla de un mercado sano con disponibilidad entre el 3 y el 4%”.

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