El reto del Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente está en su mismo nombre.

La Ciudad de México no es diferente a otras megaciudades. La mancha urbana ha crecido de tal manera que la zona metropolitana ya abarca más de 60 municipalidades de Hidalgo y del Estado de México. “Con tanta gente y demanda, los precios de terrenos en zonas céntricas han incrementado a tal nivel, que muchas de las familias se han tenido que mudar a zonas periféricas incluyendo Azcapotzalco, Nezahualcóyotl, Iztapalapa y Ecatepec”, explica José Nacif Barquet, Vicepresidente de Land & Development en Coldwell Banker Commercial. La falta de terrenos accesibles ha causado que las delegaciones de Miguel Hidalgo y Cuajimalpa (en el área de Santa Fe) se conviertan en las zonas más caras para adquirir vivienda dado su proximidad a grandes corporativos.

El Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente (PRUVI) tiene como objetivo principal garantizar una vivienda digna a las familias de mayor necesidad dentro de la ciudad. El gobierno de la Ciudad de México habilitará 12 corredores inmobiliarios para el desarrollo de proyectos de vivienda asequible, otorgando incentivos a inversionistas y desarrolladores. De esta manera, personas que no tenían la posibilidad ahora podrán disfrutar de la ciudad.   

Los corredores en el programa PRUVI se encuentran en las siguientes áreas:

1. Centro Histórico
2. Eje Central
3. Pino Suárez-Tlalpan
4. Avenida Hidalgo-México Tacuba
5. Ferrocarriles Nacionales-Xochimanca
6. Reforma Norte
7. Chapultepec
8. Insurgentes Norte
9. Atlampa
10. Vallejo I
11. Tacubaya
12. Zona Rosa

Barquet explica que la meta de este programa es que para el 2024 estén construidas entre 7,500 y 10,000 viviendas. Esto se logrará a través de la recuperación de inmuebles de alto riesgo en el centro histórico, regeneración de corredores urbanos y el reciclamiento de zonas industriales o deterioradas.

Desgraciadamente, aunque este programa entró en vigor en noviembre 2019, no se ha visto desarrolladores levantando la mano para ser parte de un proyecto, de acuerdo con Nacif. La razón es porque para poder participar, el 30 por ciento del proyecto tendrá que ser dedicado al sector social, es decir el que la etiqueta de precio por vivienda será entre MX$580,000 a MX$1.1 millones. Para que un desarrollador pueda ver un retorno, tendrá que vender los otros departamentos al precio promedio de la zona, lo cual creará una brecha social que podría hacer más mal que bien. Mercados más maduros como el de EU han intentado hacer proyectos de este tipo, pero no han sido muy exitosos. La integración del tejido social es primordial para que se formen comunidades incluyentes. La convivencia es la clave para el éxito.

“Sería más factible tener una mezcla de productos en donde un 70% de las viviendas estén entre MX$1.5 million a MX$1.8 millones y el 30% restante entre MX$500,000 a MX$800,000. Esto no incrementaría la brecha social y ayudaría a forjar comunidades más unidas. De acuerdo con el programa, el departamento más pequeño será de 45m² a un precio máximo de MX$15,800/m²”, dice Nacif.

Para mantener los precios bajos, los desarrolladores no están obligados a proporcionar estacionamiento. Por cada 20 departamentos, sólo se tendrá que ofrecer un espacio de estacionamiento. De igual forma, para asegurar que los departamentos sólo sean adquiridos por personas que realmente lo necesitan, el gobierno aplicó various requisitos de compra:

• El comprador no puede tener otras propiedades
• La vivienda no puede ser destinada para renta
• El comprador debe tener un salario de entre MX$8,000 y MX$30,000

“Para desincentivar la venta de estas viviendas, los precios se mantendrán fijos por cinco años, evitando especulación del mercado. Anteriormente la Norma 26 tenía el requisito para vender vivienda aquisible, pero el programa fue suspendido y parece que será sustituido por el PRUVI”, dice Barquet.

Este programa tiene buenas intenciones de regenerar el tejido urbano de la Ciudad de México y cerrar la brecha de vivienda social en zonas en donde los precios se han elevado demasiado para el alcance de la población. Sin embargo, tiene muchos desafíos y áreas de oportunidad para que realmente cumpla estos objetivos y sea una situación ganar-ganar para los desarrolladores en México.

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