Un avalúo es una herramienta necesaria en cualquier proceso de compra-venta. Sin embargo, dependiendo de la etapa del proceso, podrías necesitar un tipo específico de valuación.

Si ya te decidiste en comprar o vender una propiedad, antes de cerrar el trato ten a mano todas las herramientas de negociación para asegurar el mejor precio de acuerdo a tus intereses. Una de esas herramientas es el avalúo de la propiedad.

Dependiendo de la transacción, existen dos tipos de avalúos que un experto puede realizar para determinar el valor de una propiedad para su venta o con fines fiscales. Por un lado, los avalúos comerciales son usados en un proceso de compra-venta; este proceso lo puede llevar a cabo tanto el comprador como el vendedor para tener una idea más clara del valor de la propiedad.

En el caso del comprador, los avalúos son también un requerimiento en la tramitación de un crédito o de un seguro para la propiedad; sin embargo, el resultado del avalúo no forzosamente es el precio de cierre de la venta. “El avalúo funciona como una herramienta de negociación para subir o bajar el precio de la propiedad en un margen del 10-15%”, explica Bruno Ramírez, Coordinador de Inteligencia de Mercado y Avalúos en Coldwell Banker Commercial. Por otra parte, los avalúos fiscales son un requerimiento para determinar pagos de impuestos –predial o impuestos sobre adquisición de inmuebles, entre otros–, y usan una metodología diferente en algunos estados de la república. Asimismo, son usados por las notarías al momento de llevar a cabo la escrituración del inmueble.

Ramírez especifica que cualquier avalúo debe tener un enfoque integral anclado en tres ejes:

1. Enfoque de mercado: ayuda a calcular el valor de la propiedad de acuerdo al promedio de la zona en la que se sitúa
2. Enfoque de capitalización de renta: conduce el avalúo de acuerdo a la renta esperada que se espera cobrar de la propiedad, incluyendo su tasa de capitalización
3. Enfoque de costo: considera en la valuación el costo del terreno y de la construcción para obtener un valor de reemplazo de la propiedad.

Aun con el rango de negociación que ofrecen los avalúos comerciales, la elaboración de cualquier tipo de avalúo y el apropiado uso de los enfoques, que menciona Ramírez, requiere de una certificación, así como de la adecuada sensibilidad del mercado para poder determinar el valor correcto de una propiedad. De otra forma, el valuador podría llegar a hacer comparaciones sin base y alcanzar valores muy diferentes a los proporcionados por un valuador certificado. De acuerdo con Raúl Estrada, Gerente de Mercado y Avalúos Inmobiliarios en Coldwell Banker Commercial, el no considerar la clase en la que se sitúa la propiedad puede ser un riesgo para su valuación. “El objetivo de empresas como Coldwell Banker Commercial, con áreas dedicadas a la valuación, es llegar a un valor acertado y razonable de la propiedad” dice Estrada.

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