En tiempos de crisis, se vuelve inminente hacer un análisis inmobiliario y aprovechar los recursos para perdurar y hacer frente a la incertidumbre.

La pandemia causada por el virus SARS-CoV-2 ha generado fuertes retos políticos, económicos y sociales, no sólo en México sino alrededor del mundo. Una de las medidas sugeridas por la Organización Mundial de la Salud e implementada por el gobierno mexicano fue el cierre de toda actividad no esencial, tanto productiva como de servicios, para el desarrollo y funcionamiento básico de la economía mexicana. Bajo este esquema, miles de empresas se han visto obligadas a cerrar sus puertas y a enfrentarse a altos costos fijos con ingresos irregulares en el mejor de los casos.

De acuerdo con un reporte publicado por Gerardo Esquivel, Subgobernador del Banco de México y el Profesor e Investigador Raymundo Campos, tan sólo en abril se estima una pérdida en el gasto con tarjeta de crédito y débito de alrededor de MX$35 mil millones relacionados a las medidas de restricción de movilidad y confinamiento implementadas por el gobierno mexicano. Bajo estas circunstancias, es normal que varias empresas se encuentren en una situación de poca liquidez para hacer frente a sus obligaciones.

Así como los individuos analizan sus gastos y determinan qué es o no esencial en su vida diaria, las empresas deben hacer lo mismo a fin de impactar lo menos posible a su capital humano y poder sobrellevar la crisis. En este ambiente de incertidumbre, es un buen momento para analizar opciones como el Sale and Lease Back.

¿Qué es Sale and Lease Back?

En términos simples, el Sale and Lease Back es una opción donde las empresas dueñas del activo inmobiliario que ocupan (oficinas, naves industriales, locales comerciales, etc.), tienen la posibilidad de venderlo y seguir ocupándolo bajo un contrato de arrendamiento de largo plazo con el comprador inversionista. De acuerdo con Antonio Trueba, Senior Vicepresidente de Capital Market en Coldwell Banker Commercial, esta opción es especialmente atractiva en estos momentos, en lugar de recurrir a un crédito bancario. “Cuando una empresa convierte activos fijos no esenciales en líquidos, mejora su balance y posición financiera”, explica Trueba.

El proceso que lleva a cabo firmas como Coldwell Banker Commercial considera el “due-diligence” legal, técnico, comercial y financiero previo al inicio de la comercialización, con la intención de facilitar la toma de decisión del potencial comprador y de agilizar el proceso de venta.

Posteriormente, se se lleva a cabo un concurso privado para lograr el mejor precio posible. “El precio de una propiedad va en función de lo que pueda hacer el comprador con ella, las eficiencias que pueda lograr, su modelo de negocio y de los ingresos que ya genera el inmueble como negocio en marcha”, comenta Marco Otero, Director Operativo de Coldwell Banker Commercial.

¿Qué beneficios trae al vendedor del inmueble y al nuevo propietario?

Además de acceder a capital líquido sin la necesidad de reflejar esto como un pasivo en su balance, “Las empresas pueden acceder a una fuente de capital a un precio atractivo, el cual se determina en función de la calidad del inmueble, la moneda en que se pacte el contrato de arrendamiento, el plazo obligatorio de renta y la solvencia de la empresa contratante. Actualmente, ya tenemos un portafolio de diversas propiedades muy interesantes derivado de la presente situación”, de acuerdo a Trueba.

 El arrendatario tiene la ventaja de que los costos como el predial del inmueble, así como su administración y mantenimiento correctivo pasan a manos del nuevo propietario. Asimismo, dada la naturaleza de largo plazo de contrato, la empresa mantiene el control del inmueble, a la vez que accede a beneficios fiscales ligados a su arrendamiento.

Del lado del comprador, que de acuerdo con Otero pueden ser fondos institucionales o privados, existen también numerosas ventajas en un contrato de Sale and Lease Back. Por un lado, al ser un compromiso de arrendamiento a largo plazo, el dueño cierra un contrato de ocupación por al menos ocho a 10 años, lo que ofrece estabilidad en la recuperación del valor de la inversión. Por otro lado, de acuerdo a Otero, la baja en la tasa de referencia TIIE y la volatilidad en bolsa ocasionada por la crisis sanitaria actual ha hecho más interesante la compra de una propiedad.

Vender un activo puede parecer una pérdida, sobre todo en momentos como este donde el valor de venta podría ser menor al valor esperado de mercado. Sin embargo, sacrificar parte de ese valor para generar liquidez y una mayor oportunidad a largo plazo es mucho más valioso, de acuerdo con Otero. Es aquí donde un aliado estratégico en operaciones de mercado de capitales y una filosofía de ganar-ganar es vital para encontrar el mejor comprador y capitalizar en tiempos de crisis.

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