México ha experimentado un auge en el comercio electrónico en sólo seis meses. La pandemia ha acelerado la penetración del comercio en línea, con más y más minoristas buscando vender en línea

Por José González Rondón, Vice President Industrial & Logistics Coldwell Banker Commercial.

México ha experimentado un auge en el comercio electrónico en sólo seis meses. La pandemia ha acelerado la penetración del comercio en línea, con más y más minoristas buscando vender en línea y entregar productos a domicilio.

Aunque hay mucho espacio para crecer en México, la pandemia ha impulsado la penetración del e-commerce a un 39.3 por ciento y se espera que para 2024 alcance 55 por ciento según datos de AMVO (Asociación Mexicana de Venta Online). Pero para que el e-commerce realmente prospere se necesita incrementar y mejorar la red logística en México con más naves de distribución.

Antes de que un producto llegue a la puerta del cliente debe pasar por una nave de distribución. La demanda de éstas para plataformas en línea ha incrementado en los últimos meses, en específico los espacios de última milla. Sin embargo estos activos tienen peculiaridades en cuanto a construcción, ubicación y diseño.

La última milla en México: ¿Dónde y cómo construir?

Activos de última milla, o last mile, son aquellos que se ubican dentro o muy cerca de su último destino: la casa u oficina del consumidor. Las naves de distribución tienen que estar estratégicamente ubicadas dentro o cerca de centros urbanos para poder recortar los tiempos de entrega lo más posible. Esto genera varios desafíos para el desarrollo de estos activos.

Los terrenos son mucho más caros y representan retos en cuanto a la configuración de lotes aptos. Zonas urbanas demandan precios de terreno más altos, elevando el costo total del proyecto. También puede ser más difícil lotificar terrenos urbanos. Sin embargo, la cercanía a centros urbanos drásticamente reduce el tiempo de entrega al cliente final y ayuda a incrementar el número de entregas al día. Otra ventaja es que los trabajadores pueden llegar a las instalaciones en transporte público, reduciendo la necesidad de estacionamiento en el proyecto.

Los costos de construcción son mayores. Debido a la falta de metros cuadrados en zonas urbanas, la mayoría de estos edificios deben ser multinivel para diversificar su uso. Aunque esto también representa un costo de construcción más alto, también incrementa la densidad de la construcción, maximizando el área rentable. El apetito por este tipo de proyectos ha incrementado y una mezcla de rentas hará viable su financiamiento.

¿Qué características tienen las naves de distribución?

El diseño de naves de distribución requiere varios elementos especiales para poder tener una operación eficaz y constante. Las naves de distribución tienen losas de concreto aligeradas, lo cual impulsa el desarrollo de nuevos polímeros en el mercado. Algunos no tendrán losas intermedias y serán de mayor altura para el uso de sistemas soportados o bandas transportadoras automáticas.

Otros elementos que deben de tener las naves de distribución incluyen:

• Rampas niveladoras y de conectividad para automóviles y camiones
• Diversos elevadores de carga en el interior de la nave para incrementar el flujo interno
• Oficinas con un mayor porcentaje de ocupación
• Diseño sostenible con certificaciones LEED y autosustentable. Esto incluye iluminación LED, sistemas de tratamiento de agua, fibra óptica y generación de energía fotovoltaica

La demanda de naves de distribución y de última milla seguirá incrementado a medida que el e-commerce penetra el mercado mexicano. Pero, al ser un activo relativamente nuevo, es importante entender sus características y especificaciones para poder no solo encontrar financiamiento, sino también atraer inquilinos.

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