El punto clave está en identificar la zona adecuada, ya que no todo el país tiene los recursos necesarios para sostener todo tipo de procesos.

México está considerado con un centro industrial con gran experiencia y beneficios en materia de talento, logística y costos de manufactura. A través de los años se han desarrollado polos industriales en diferentes zonas como el norte de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, el Bajío, Monterrey y Guadalajara. Sin embargo, llega un punto donde el crecimiento no puede continuar en estas zonas, por lo que es necesario buscar nuevas regiones donde se pueda desarrollar una vocación industrial. El punto clave está en identificar la zona adecuada, ya que no todo el país tiene los recursos necesarios para sostener todo tipo de procesos.

“Lo más importante en el desarrollo de un nuevo polo industrial es determinar a qué se va a dedicar. ¿Qué tipo de actividades va a llevar a cabo y qué tanta disponibilidad de servicios o de mano de obra hay para soportar estos procesos?”, explica Carlos García, Senior Vice President Industrial & Logistics de Coldwell Banker Commercial. “Si no existen los servicios necesarios para dar soporte a la actividad industrial, es necesario revisar si el gobierno puede dar apoyo en este proceso. Asimismo, es vital el involucramiento de desarrolladores, quienes tienen el know how de las características y ventajas de una región, en términos de servicios, talento y tipo de industria que puede desarrollarse en el área”.

García resalta la importancia de hacer un estudio de mercado para determinar la demanda que pueda existir del producto o servicio que se quiera establecer en una determinada región. “Sería un error construir cuatro o cinco naves de 7,000m2 que van a permanecer vacías”. Como un ejemplo, García señala la falta de desarrollo industrial que existe en la zona sur y sureste del país. “PEMEX tenía la idea de establecer un polo de desarrollo industrial en Tabasco. Sin embargo, después de hacer los estudios, aun cuando existía la posibilidad de desarrollar las naves industriales necesarias, la zona no tenía accesibilidad a líneas de ferrocarril, por lo que era mucho más económico mandar los productos por barco, lo cual ya era costoso”.

Aún en estas condiciones, García destaca las oportunidades que hay en el sur del país, siempre y cuando exista una relación entre las compañías inversionistas y los gobiernos a nivel federal, estatal y municipal para asegurar el desarrollo de la infraestructura y servicios necesarios para el éxito del proyecto. Asimismo, es vital el involucrar a los desarrolladores para abordar el proyecto desde un punto de vista integral, considerando su experiencia en determinadas industrias. “Existe una gran oportunidad de derrama económica en la región, pero depende fuertemente del apoyo del gobierno y de establecer el proyecto de manera profesional entre inversionistas y desarrolladores. Un proyecto de este tipo necesita gran inversión en infraestructura logística, así como facilidades en temas de permisos”. Cargar con este proceso solo, como inversionista privado, sería trabajar el doble, sobre todo porque no pueden faltar servicios básicos en una operación de manufactura, destaca García.

Una vez que los estudios están realizados y la construcción del proyecto ya está en proceso, el desarrollador puede contactar al broker para solicitar asesoría dependiendo del tipo de producto que se va a ofrecer y el sector al que va dirigido. “Ya que se define el alcance del proyecto, se pueden establecer lotes, precios, facilidades y se pueden destinar secciones para edificios especulativos o build-to-suit”, añade García.

Como nuevos polos de desarrollo actuales, García señala el caso del Arco Norte, en especial en la zona de Atlacomulco. “El desarrollo de esta zona se dio como respuesta a la falta de terrenos y de permisos de manufactura en la Ciudad de México. Su cercanía con la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, así como su conexión con Querétaro, su disponibilidad de servicios y de mano de obra, hacen de esta zona un lugar ideal para abastecer a la Ciudad de México”, destaca García. La región de Atlacomulco está en pleno desarrollo gracias a las ventajas logísticas que presenta debido a su conexión con cinco autopistas, incluyendo la nueva autopista “Atlacomulco-Atizapán-Ciudad de México”, así como su disponibilidad de espacios y de mano de obra. Uno de los proyectos a destacar es CENTRAL: Parque Industrial, comercializado por Grupo Mazahua y Coldwell Banker Commercial, que busca aportar la infraestructura necesaria para que nuevas compañías puedan aterrizar de manera eficiente en la zona.

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