Desarrolladores inmobiliarios enfrentan una nueva tendencia: encontrar espacios más próximos a los consumidores digitales.

El crecimiento del comercio electrónico (e-commerce) en México está impulsando nuevos cambios estratégicos en el mercado de bienes raíces logísticos de la capital del país, en línea con la tendencia global de buscar y desarrollar espacios inmobiliarios cada vez más cercanos al consumidor digital, que exigen una mayor prontitud en las entregas de sus productos adquiridos a través de los anaqueles virtuales.

Los números reflejan esta realidad. Del 2009 al 2018 el valor del e-commerce ha mostrado un crecimiento promedio anual de 40.1%, de acuerdo con los últimos datos reportados por la Asociación de Internet.

En su Estudio sobre Comercio Electrónico en México 2019 refiere que un año antes esta actividad alcanzó los 491 mil 250 millones de pesos (mdp). En el mismo reporte se asegura que el 25% de los compradores en línea se encuentra en la zona centro-sur del país (Ciudad de México, Estado de México, y Morelos), lo que la convierte en un gran polo de consumo para las empresas. La propia Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) lo calcula hasta en un 31 por ciento.

Desde hace varios años los grandes desarrolladores de inmuebles industriales como almacenes o centros de distribución, han enfocado sus proyectos de inversión en la zona conurbada o Ciudad de México (municipios mexiquenses como Naucalpan, Tlalnepantla, Huehuetoca; y en menor medida, aunque con una tendencia moderada, en Tepeji (Hiadlgo), así como en Iztapalapa-Tláhuac y Vallejo-Azcapotzalco en la propia capital del país).

Al cierre del 2019, estos submercados en su conjunto habían alcanzado los 8.78 millones de metros cuadrados (m2) de inventario (con inmuebles Clase A), casi un millón más que en 2018, con una tasa de vacancia (espacio disponible) de 5.1% y con un precio promedio de renta de 5.61 dólares al mes por m2.

La actividad logística indiscutiblemente ha tornado protagonismo en gran parte de la demanda de estos proyectos inmobiliarios. Sólo hace falta recordar casos emblemáticos como los de Amazon y Mercado Libre, ambos gigantes del comercio electrónico que se han instalado en Park Grande de Proligis, en Tepotzotlán, con bodegas de 100 mil m2, respectivamente.

Desde esta zona conurbada de la capital los llamados marketplaces, en conjunto con sus socios logísticos como FedEx Express, Grupo FH, Estafeta, DHL Express, o UPS, entre otros, concentran las mercancías y realizan las entregas de las mismas, batllando diariamente con situaciones como tráficos vehicular, restricciones a la circulación o la propia inseguridad.

"Todo eso se deriva de una necesidad de tener los centros de distribución de last mile (última milla) y obviamente cada vez lo vemos más en Ciudad de México", comenta en entrevista Carlos García, Director Regional de Coldwell Banker Commercial, firma de consultoría y servicios inmobiliarios.

Cambio de Rumbo

Pero ante la escasez de terrenos para levantar inmuebles logísticos en la zona conurbada a la capital, los desarrolladores han comenzado a explorar oportunidades al interior de la propia Ciudad de México. Es el caso de Fibra Proligis, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, que a finales de 2019 anunció la compra de un edificio logístico por 100 mdp, situado en el submercado de Santa María, con casi cuatro mil m2 de terreno.

!(...) adquirimos nuestro primer edificio para uso logístico dentro de la ciudad, Last Touch, en Ciudad de México, lo cual es clave para mantenernos a la vanguardia ante la rápida expansión del mundo del comercio electrónico y de los consumidores que cada vez más eligen el comercio en línea en lugar del tradicional", aseguró Luis Gutiérrez, Director General de Proligis Property México, en su reporte de resultados financieros del cuarto trimestre del 2019.

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