Los desarrollos de los inmuebles corporativos, industriales y residenciales enfrentan la incertidumbre por falta de reglas claras e inestabilidad económica a nivel internacional.

Revista Obras

15 / 07 / 2019

Incertidumbre. Así define el sector inmobiliario nacional su situación desde la llegada de los nuevos gobiernos federal y locales. Este escenario es consecuencia de acciones como el freno a los permisos de construcción en la Ciudad de México, así como un contexto económico nacional e internacional volátil.

“Todos los primeros años de nuevas presidencias hay muchísimo revuelo; sin embargo, en la actualidad se observa que se empiezan a paralizar diferentes mercados”, señala Victor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield México y América Central.

En su opinión, “la contracción que se observa en la industria de la construcción es igual o más grave que lo que pasó en 2009. Por estas señales de parar obras y no dar permisos, la gente no compra los departamentos que iba a comprar, no hace el cambio de oficinas porque el entorno no ayuda”, explica.

Derivado de lo anterior, Lachica prevé que, en 2019, el sector inmobiliario tenga un crecimiento muy moderado o, incluso, negativo. Según el pronóstico de BBVA Research, en su reporte Situación inmobiliaria México. Primer semestre 2019, el PIB de la edificación será del 1.6%.

Por su parte, Héctor Klerian, director general adjunto de JLL México, explica que “ningún segmento del mercado inmobiliario está boyante o en el piso, se mueven más lento porque requieren certidumbre en materia de decisiones económicas, fiscales, el otorgamiento de permisos y la estabilidad del tipo de cambio”.

En el primer semestre del año, los segmentos industrial y turístico son los que han presentado un mejor desempeño; mientras que el mercado de oficinas se encamina a la sobreoferta, el residencial está detenido y el comercial experimenta una desaceleración.

 

Industrial, buen desempeño

El segmento de naves industriales en la zona metropolitana de la CDMX tiene una desocupación de 3%, lo que habla de un mercado muy sano, donde no se construye especulativamente.

No obstante, también hay cambios en el comportamiento de este mercado. Bruno Ramírez, analista de Coldwell Banker Commercial, explica que el proceso de arrendamiento es más lento y los inversionistas están optando por contratos de 3 a 5 años en lugar de 10.

Para Ramírez, el verdadero desafío para este nicho es la escasez de tierra, que motiva un crecimiento hacia el norte de la capital del país: Huehuetoca y Zumpango, el corredor Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (CTT), que se mantendrá como el principal. “Tenemos detectados 696 metros cuadrados en construcción, de los cuales 62% están en el CTT”, informa.

Las operaciones más relevantes en los últimos meses han sido el centro de distribución de Mercado Libre con 96,000 m², y el de Amazon con 95,000m².

En la zona metropolitana, la tendencia de este segmento es el negocio logístico, con naves con andenes para recibir los productos para distribuir; mientras que en el Bajío y Monterrey están mas enfocados a las manufacturas y la industria pesada.

La conservación de este buen desempeño depende en el Bajío de una mejora en la seguridad pública; y en el norte -que es el mercado industrial más grande del país por las maquiladoras- del éxito de la negociación con Estados Unidos respecto a la migración y los aranceles.

Oficinas, alta desocupación

En contraste, en el mercado de oficinas la tasa de vacancia es de casi 15% a marzo de 2019, según el reporte Panorama del mercado de oficinas – Ciudad de México Clase A de JLL México.

“Que casi un millón de un mercado de 6.67 millones de m² estén disponibles es muchísimo. Se prevé una sobre oferta de tres años”, detalla Klerian de JLL.

No obstante, el directivo Considera que la buena noticia es que las multinacionales mantienen su interés en México como un mercado de largo plazo, por lo que continúa la construcción de proyectos en desarrollo, aunque durante el primer trimestre del año no se han iniciado nuevos proyectos.

Para Denisse Martínez, especialista en el segmento de oficinas de Coldwell Banker Commercial, un freno para el segmento de oficinas fueron los precios elevados. “Había precios sobre 30 dólares por m² en la zona financiera que abarca Lomas, Polanco y Reforma, eso provocaba que las operaciones no fluyeran”.

Ahora, el precio promedio de oficinas en la capital del país es de 25 dólares, según datos de JLL México.

Las Principales operaciones realizadas son los coworkings, como el de WeWork que rentó edificios completos recién construidos en la CDMX, Guadalajara y Monterrey.

 

Residencial, segmento estancado

En el nicho habitacional, la situación también es complicada, particularmente en la CDMX, donde 128 obras se encuentran detenidas desde diciembre de 2018.

La medida pretende acabar con construcciones irregulares. Sin embargo, para Lachicca, de Cushman & Wakefield, no ha surtido el efecto deseado. “La corrupción no se ha acabado, está peor que nunca, están aprovechando la coyuntura de parar todas las obras y quien quiere desatorar la suya debe pagar alguna cantidad que no necesariamente es formal”, comenta.

Además, falta claridad en las nuevas reglas del mercado. “Se ha dicho que figuras como el polígono de actuación o transferencia de potencialidad ya no se van a permitir, pero no hay reglas claras”, detalla Klerian, de JLL.